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【關注】央行發布新規!吳川人貸款買房,將有大變化

發布于2019-08-28 分類:本地資訊 來源:吳川房產網 編輯:董若蘭 閱讀(107)

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日前,央行發布公告,2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(英文簡稱LPR)為定價基準加點形成。新政策究竟基于怎樣的考慮?執行后,房貸利息又會發生什么變化呢?

△央視財經《經濟信息聯播》欄目視頻


關于新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告


中國人民銀行公告〔2019〕第16號


房貸利率政策為何調整?


個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分,在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中,個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換為LPR以更好地發揮市場作用。同時,個人住房貸款利率也是房地產市場長效管理機制和區域差別化住房信貸政策的重要內容。



房貸利率以后如何定價?


之前,房貸利率定價是采取基準利率上下浮動的方式。


2015年10月24日至今,房貸的貸款基準利率是:一至五年(含五年)期限的為4.75%,五年以上期限的為4.90%。由于絕大多數房貸期限都是五年以上,4.90%成為民眾所熟悉的買房貸款基準利率。


未來,自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率將以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。其中,LPR由貸款市場報價利率計算形成。每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求,綜合貸款風險狀況,在發放貸款時與借款人協商約定。加點數值一旦確定,整個合同期限內都固定不變。



 央行表示,定價基準轉換后,全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR(貸款基礎利率)(按8月20日5年期以上LPR為4.85%);二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR(貸款基礎利率)加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%)。


確定定價基準時,相應期限如何理解?


目前,LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。1年期和5年期以上的個人住房貸款利率有直接對應的基準。1年期以內、1年至5年期個人住房貸款利率基準,可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。


參考基準確定后,可通過調整加點數值,體現期限利差因素。


什么是利率重定價?


利率重定價是指,貸款銀行按合同約定的計算方式,根據定價基準的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協商約定,最短為1年,最長為合同期限。比如說,購房者第一年的利率為5.45%,利率一年一調整,一年后,如果相應期限的LPR上調40個基點,則購房者第二年的利率為5.85%。

借款人和貸款銀行可根據自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時,定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。


實際房貸利率會下降還是上升?


這個問題上,央行明確定調,“新發放個人住房貸款利率與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。”“與改革前相比,居民家庭申請個人住房貸款,利息支出基本不受影響。”


專家表示,新政公布的定價基準轉換,為全國統一的最低要求,央行省級分支機構將按照“因城施策”原則,按照當地房地產市場形勢變化,確定各地首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。


專家預計,多數地區個人住房貸款的實際利率將會基本保持不變,房價上漲較快的熱點地區或將有所上升。


公積金貸款買房的利率調整嗎?


根據央行公告,商業用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。


在分析人士看來,這保障了首套房的剛需置業需求,體現落實“房住不炒”定位和房地產市場長效管理機制的政策導向。


目前的公積金貸款利率是2015年10月24日調整并實施的,五年以上公積金貸款利率3.25%,五年及以下公積金貸款利率為2.75%,全國都一樣。


在還貸中的房貸利率會調整嗎?


央行明確,個人住房貸款利率調整主要針對新發放個人住房貸款利率,存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。


即,早就貸款買房的人,每個月還貸的金額還是按以前確定的方式去還,無需更改。


剛簽了合同,還沒放款,會受影響嗎?


2019年10月8日前,已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款,仍按原合同約定執行。


也就是說,2019年10月8日前,簽了房貸合同,雖然10月8日以后才放款,也以改革前的基準利率定價方式確定的利率來還房貸。


央行表示,2019年10月8日是定價基準轉換日。在此之前,貸款銀行需修改貸款合同,改造升級系統,組織員工培訓,同時,采取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作,以確保轉換過程平穩有序。


對個人住房貸款風險有何影響?


專家指出,近年來,我國居民部門杠桿率上升較快,房地產金融風險正在積聚,收緊貸款政策有助于商業銀行更好地防范個人住房貸款風險。


國家金融與發展實驗室特聘研究員董希淼表示,既調控總量又調整價格,既滿足剛性需求又抑制投資投機,這一政策將差別化住房信貸政策落到了實處。



來源:央視新聞、綜合央視財經、人民日報、中國人民銀行官網


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