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吳川有房有田地的恭喜了,新土地管理法于明年1月1日起執行

發布于2019-09-11 分類:本地資訊 來源:吳川房產網 編輯:董若蘭 閱讀(413)

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2019年8月26日

中華人民共和國主席令(第三十二號)發布
宣布關于修改《中華人民共和國土地法》、
《中華人民共和國城市房地產管理法》的決定
已于十三屆全國人民代表大會常務委員會
第十二次會議表決通過
 將于2020年1月1日起執行 

此次《土地管理法》的修改重點

主要集中在土地征收、基本農田改革

集體經營性建設用地入市、

農村宅基地管理制度改革

四個方面重大調整

具體有哪些變化,讓我們一起來看看吧!

土地征收費用加碼


原來,征地時只給農民土地補償費、安置補償費和地上附著物三項。修改后,在以上三項基礎上增加了兩項:農村村民住宅補償和社會保障費。從法律上為被征地農民構建更加完善的保障機制。


征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由區片綜合地價確定,并至少每三年調整或者重新公布一次。


征收土地中的農村村民住宅,應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則,尊重農村村民意愿采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償,并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償,保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。


縣級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養老等社會保障體系。

集體經營性建設用地可以直接入市


此前《土地管理法》規定,集體經營性建設用地不能入市,任何單位或個人如果需要使用土地入市交易,必須通過變更為國有土地之后才行。


而新的土地法允許集體經營性建設用地在符合規劃、依法登記,并經本集體經濟組織三分之二以上成員或者村民代表同意的條件下,通過出讓、出租等方式交由集體經濟組織以外的單位或者個人直接使用。同時,使用者取得集體經營性建設用地使用權后還可以轉讓、互換或者抵押。


這一規定是重大的制度創新,它結束了多年來集體建設用地不能與國有建設用地同權同價同等入市的二元體制,為推進城鄉一體化發展掃清了制度障礙,是新《土地管理法》的大亮點。


聽到這一規定,很多人問這對地價、房價有什么影響,會不會降價,答案是否定的。集體經營性建設用地入市,必須要符合規劃,也就是說,這塊地必須是工業或者商業等經營性用途,不能用來蓋商品住宅。同時,要符合規劃、依法登記,這就從根本上限制了可能出現的無序供應。


集體經營性建設用地的入市影響著城市建設用地的供應,因此對各方的影響一直備受關注。


對于農民來說,集體經營性建設用地入市,有利于增加農民收入,保障農民權益。


對于政府來說,改變了地方政府單一地通過土地財政增收的方式。政府不再是唯一的土地供給者。


對于房地產市場來說,集體經營性土地的入市也為部分房企創造了加速擴張的機會,按照規定,集體經營性用地入市,只能用于經營性用途,因此,一些布局商業、辦公、產業的房企可以低成本拿地。

允許農民宅基地自愿有償退出


新《土地管理法》完善了農村宅基地制度,在原來一戶一宅的基礎上,增加宅基地戶有所居的規定,明確了人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區,在充分尊重農民意愿的基礎上可以采取措施保障農村村民實現戶有所居。這是對一戶一宅制度的重大補充和完善。實現戶有所居的辦法,包括宅基地一定程度的流轉,多層安置房建設等。


考慮到農民變成城市居民真正完成城市化是一個漫長的歷史過程,新《土地管理法》規定:國家允許進城落戶的農村村民自愿有償退出宅基地,鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。這一規定意味著地方政府不得違背農民意愿強迫農民退出宅基地。


新《土地管理法》同時也規定:農村村民出賣、出租、贈與住宅后,再申請宅基地的,不予批準。

基本農田改為永久基本農田


本次修改,將把所有“基本農田”的字眼改為“永久基本農田”,突出了對耕地的保護。不僅如此,國務院會根據各省、自治區、直轄市等規定一個比例,相當于任務,按比例把耕地劃入永久基本農田,執行保護政策。


房地產市場的機遇


對于房地產行業,新修訂的《土地管理法》將會給開發商帶來更多的機遇和挑戰。


首先,集體用地將成為開發商拿地的新途徑。要知道,目前的土地歸屬,有兩種,一種是農村土地歸集體所有,另一種則是城市建設用地歸國家所有。而集體所有的土地此前是無法上市交易的。比如土地最稀缺的市中心,仍有大量的城中村,這部分用地,只有通過政府征收或舊改等形式,將集體土地轉變為國有土地,才可以流通。新修訂的《土地管理法》明確了集體用地入市條件,為開發商進行集體用地開發打下了基礎。


一方面,開發商通過多種方式與集體用地的所有者合作,由于不需要經過集體土地變為國有土地這個環節,同時地價款的支付時間也可以與村集體商議確定,這都會在一定程度上降低成本,形成共贏。


另一方面,由于集體用地在市場上可能會與城市政府土地管理部門的招拍掛土地形成一定程度的競爭,也會有利于平抑過熱的土地市場價格。

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以上信息僅供參考,最終以開發企業公布為準。本稿件為吳川房產網獨家原創稿件,版權所有,引用或轉載請注明出處。

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